地产圈最强CFO:度过当前融资难的几条建议

房地产锐观3天前我想分享几天前举行的博鳌论坛,房地产界最强大的财务官吴建斌先生,精彩分享了主题《把现金流管理当作当前最为重要的事来抓!》。以下是其要点。 01目前,房屋企业的政策背景是什么?

“五个限制”仍在实施中;

“一个城市,一个政策”只能听到楼梯;

今年4月,政治局工作会议重新审视“住房不是在猜测”;

郭树清的讲话强调房地产侵占了太多的财政资源;

“730”中央政治局会议:不要将房地产作为短期刺激经济的手段。

02在这种政策的背景下,金融工具的主要变化是什么?首先,在2018年4月,颁布了一项新的资产管理规定。在此规定之前,非标准融资可以进入征地和开发过程。此后,非标准情况逐渐减弱,征地更多地依赖于住房企业的自有资金和股权。投资积极的管理信托;发展主要用于发展贷款,标准化债券产品,主动管理信托等。二,2019年5月,银监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》([2019]第23号)。本文与2017年的3340文件和2018年的第4份文件没有太大的不同,但它对前者有很大的影响。同时,受影响:(a)ABS物业费,最后一段的销售可能暂停; (二)供应链融资也收紧,100亿至50亿,然后下降至20亿至30亿。第三,在,银监会对房地产信托业务经历过快增长和过快增长的信托公司进行了采访通知。因此,一些信托公司贷款给房地产贷款(直接销售和寄售)。超时。四,房东公司融资,据说有一个清单,这些公司的标准融资也收紧,窗口指导,何时是正常的不知道;面试公司的标准产品原则未经批准,实施窗口指导,控制债务节奏;收紧海外美元债券发行的批准,只能借入一年到期的贷款。第五,预计政策放松管制和刺激经济增长估计是短期的。总而言之,许多融资门已经关闭或半封闭,房屋企业的融资情况非常严峻,似乎有周围,追逐,拦截和拦截的感觉。 03那么,这轮融资紧缩目前的动机是什么?首先,由于实施最严格的监管政策,似乎效果并不大。今年1月至3月的融资略有放松。土地王不仅经常出现,而且房地产价格也大幅上涨。预计实体经济的资金流动最终会流向房地产行业。其次,政策制定者认为,住房公司实现良好的行业排名和竞争力,高一般负债率和极端杠杆,可能带来运营和营业额风险。事实上,一些住房公司就是这样,导致金融危机,需要冷却以发出警告;第三,中国社会整体杠杆率达到250%,接近发达经济体。居民和私营企业的杠杆率迅速上升。居民部门的债务水平(债务/可分配收入)接近100%,希望居民部门的杠杆率继续有限。在这种情况下,要保持房地产业的稳定健康发展,建立最畅销的房地产管理机制。这是吴建斌理解它的动机。去年下半年,吴建斌发了两次演讲。第一次讲话可能是在2018年10月2日。当时,吴建斌提到房地产企业应该建立高墙,建立食品,他们会改变态度,对待普通员工。后来,11月5日,吴建斌发表文章说,当住房企业通过1000亿元,特别是当他们走向万亿路时,“一切好”至关重要。背景是,去年下半年,住房公司已经遇到了资金压力。那时,回头看是对的。后来市场从我们当时预测的方向发展而来。 05那么让我们谈谈目前的情况,我们的融资工具有哪些策略,以及哪些融资工具可用? 1.股权类别:(1)海外首次公开招股,主要是香港。 (2)中国仍有可能发行资产购买资产。 2.债务类别:(1)公司债券:可以在一年内借新的债券,但如果你想扩大,你可能需要提供窗口指导,而且可能不会被批准。 3.项目层面:(1)公平,合作和征地,这种做法比较常见,可以做到。 (2)可以使用并购贷款。 (3)传统发展贷款占融资比例最大。如果项目符合“432”的要求,基本上没有问题。(4)供应链融资可以是(5)商业票据,保理也是可能的(6)总承包单位(7)资产证券化(8)限制资金振兴(9)包装销售限制资产(10)项目合作等因此,融资门并未完全关闭。简单地说,非标准化的股权类融资工具继续可用,标准化融资已进入窗口指导,资产管理平台全面关闭;股权融资处于最前沿。如果公司的债务比率很低且没有房东,这些融资工具将不受限制。 件(依赖性从40%到20%);要耐心等待,等待融资窗口打开。期内,积极振兴资产,密切关注销售和现金提取(存款,预收款,个人抵押,应收账款,占年度营运资金的60%以上,从60%到80%)控制预期。房地产行业可能已进入高水平的横向经营范围。一线和二线城市的价格承压,弱二线可能有机会上涨。控制增长。不要指望每年增长超过20%并调整您的期望。今年年初,许多住房公司对其增长的预期约为5-10%。然而,在3月,由于肖阳春,许多公司认为今天可能有机会,并且他们提出了他们的期望。回顾5~10%的增长是合理的预期。为什么住房公司变得越来越不舒服,因为期望太高了。 07如何让住房企业在短期内渡过难关是当务之急。对于住房企业的长期可持续发展,我们必须追求平衡,不仅要看住房企业的指标,还要有专门的经营。经过认真研究,吴建斌提出了一个可持续发展的住房企业模式:12好。

战略是坚定的。

文化先进,独特。

战略举措是灵活的,可以利用这一趋势。

在管理影响企业偿付能力的负债水平方面存在非常稳定的思路和措施。

应该建立一套“高资金”运营模式,这比同行平均水平要好。

毛利率高于同业的平均水平。

始终注意积极的现金流量。

资金池中必须始终有救生钱。

我们必须面对国内生活环境和融资环境的变化,努力扩大规模。

建立领先的员工激励机制。

有必要将质量管理放在非常重要的位置。

有必要将社会责任置于重要位置。

2.房地产行业的融资规模有多高?

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在几天前举行的博鳌论坛上,被称为房地产界最强财务官的吴建斌先生对主题进行了精彩的分享《把现金流管理当作当前最为重要的事来抓!》。以下是其要点。 01目前,房屋企业的政策背景是什么?

“五个限制”仍在实施中;

“一个城市,一个政策”只能听到楼梯;

今年4月,政治局工作会议重新审视“住房不是在猜测”;

郭树清的讲话强调房地产侵占了太多的财政资源;

“730”中央政治局会议:不要将房地产作为短期刺激经济的手段。

02在这种政策的背景下,金融工具的主要变化是什么?首先,在2018年4月,颁布了一项新的资产管理规定。在此规定之前,非标准融资可以进入征地和开发过程。此后,非标准情况逐渐减弱,征地更多地依赖于住房企业的自有资金和股权。投资积极的管理信托;发展主要用于发展贷款,标准化债券产品,主动管理信托等。二,2019年5月,银监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》([2019]第23号)。本文与2017年的3340文件和2018年的第4份文件没有太大的不同,但它对前者有很大的影响。同时,受影响:(a)ABS物业费,最后一段的销售可能暂停; (二)供应链融资也收紧,100亿至50亿,然后下降至20亿至30亿。第三,在,银监会对房地产信托业务经历过快增长和过快增长的信托公司进行了采访通知。因此,一些信托公司贷款给房地产贷款(直接销售和寄售)。超时。四,房东公司融资,据说有一个清单,这些公司的标准融资也收紧,窗口指导,何时是正常的不知道;面试公司的标准产品原则未经批准,实施窗口指导,控制债务节奏;收紧海外美元债券发行的批准,只能借入一年到期的贷款。第五,预计政策放松管制和刺激经济增长估计是短期的。总而言之,许多融资门已经关闭或半封闭,房屋企业的融资情况非常严峻,似乎有周围,追逐,拦截和拦截的感觉。 03那么,这轮融资紧缩目前的动机是什么?首先,由于实施最严格的监管政策,似乎效果并不大。今年1月至3月的融资略有放松。土地王不仅经常出现,而且房地产价格也大幅上涨。预计实体经济的资金流动最终会流向房地产行业。其次,政策制定者认为,住房公司实现良好的行业排名和竞争力,高一般负债率和极端杠杆,可能带来运营和营业额风险。事实上,一些住房公司就是这样,导致金融危机,需要冷却以发出警告;第三,中国社会整体杠杆率达到250%,接近发达经济体。居民和私营企业的杠杆率迅速上升。居民部门的债务水平(债务/可分配收入)接近100%,希望居民部门的杠杆率继续有限。在这种情况下,要保持房地产业的稳定健康发展,建立最畅销的房地产管理机制。这是吴建斌理解它的动机。去年下半年,吴建斌发了两次演讲。第一次讲话可能是在2018年10月2日。当时,吴建斌提到房地产企业应该建立高墙,建立食品,他们会改变态度,对待普通员工。后来,11月5日,吴建斌发表文章说,当住房企业通过1000亿元,特别是当他们走向万亿路时,“一切好”至关重要。背景是,去年下半年,住房公司已经遇到了资金压力。那时,回头看是对的。后来市场从我们当时预测的方向发展而来。 05那么让我们谈谈目前的情况,我们的融资工具有哪些策略,以及哪些融资工具可用? 1.股权类别:(1)海外首次公开招股,主要是香港。 (2)中国仍有可能发行资产购买资产。 2.债务类别:(1)公司债券:可以在一年内借新的债券,但如果你想扩大,你可能需要提供窗口指导,而且可能不会被批准。 3.项目层面:(1)公平,合作和征地,这种做法比较常见,可以做到。 (2)可以使用并购贷款。 (3)传统发展贷款占融资比例最大。如果项目符合“432”的要求,基本上没有问题。(4)供应链融资可以是(5)商业票据,保理也是可能的(6)总承包单位(7)资产证券化(8)限制资金振兴(9)包装销售限制资产(10)项目合作等因此,融资门并未完全关闭。简单地说,非标准化的股权类融资工具继续可用,标准化融资已进入窗口指导,资产管理平台全面关闭;股权融资处于最前沿。如果公司的债务比率很低且没有房东,这些融资工具将不受限制。 件(依赖性从40%到20%);要耐心等待,等待融资窗口打开。期内,积极振兴资产,密切关注销售和现金提取(存款,预收款,个人抵押,应收账款,占年度营运资金的60%以上,从60%到80%)控制预期。房地产行业可能已进入高水平的横向经营范围。一线和二线城市的价格承压,弱二线可能有机会上涨。控制增长。不要指望每年增长超过20%并调整您的期望。今年年初,许多住房公司对其增长的预期约为5-10%。然而,在3月,由于肖阳春,许多公司认为今天可能有机会,并且他们提出了他们的期望。回顾5~10%的增长是合理的预期。为什么住房公司变得越来越不舒服,因为期望太高了。 07如何让住房企业在短期内渡过难关是当务之急。对于住房企业的长期可持续发展,我们必须追求平衡,不仅要看住房企业的指标,还要有专门的经营。经过认真研究,吴建斌提出了一个可持续发展的住房企业模式:12好。

战略是坚定的。

文化先进,独特。

战略举措是灵活的,可以利用这一趋势。

在管理影响企业偿付能力的负债水平方面存在非常稳定的思路和措施。

应该建立一套“高资金”运营模式,这比同行平均水平要好。

毛利率高于同业的平均水平。

始终注意积极的现金流量。

资金池中必须始终有救生钱。

我们必须面对国内生活环境和融资环境的变化,努力扩大规模。

建立领先的员工激励机制。

有必要将质量管理放在非常重要的位置。

有必要将社会责任置于重要位置。

2.房地产行业的融资规模有多高?